Comprar x Alugar – análise de um caso prático

Olá,

Gostaria de contar pra você como têm sido esses dois anos desde que decidimos abrir mão da nossa casa para morar de aluguel.

Muitas coisas aconteceram desde a nossa mudança. Teve coisa boa e teve também coisa ruim. Vou abordar as questões financeiras, mas vou também falar um pouco do que mudou dentro de nós, eu e minha esposa, com essa nova fase.

A decisão de vender

Primeiro, por que decidimos vender o apartamento? Bom, se fosse por mim, é provável que nós ainda estivéssemos morando no apartamento antigo. Mas o bairro e a rua onde morávamos foi se deteriorando, o local foi ficando mais perigoso, além de um trânsito bem ruim para eu me deslocar para o trabalho. Isso estava me incomodando, mas minha esposa estava sendo muito mais afetada. Eu provavelmente ficaria mais, mas outras pessoas estavam envolvidas. Daí conversamos bastante e decidimos ir atrás de outro lugar para morar.

Mas, para morar em outro lugar, precisávamos alugar ou vender o nosso apartamento. Como a intenção inicial era comprar outro, precisávamos vender o nosso. Mas, um detalhe: Nós morávamos lá. Isso dificulta muuuito o processo.

Mesmo assim fomos adiante. Buscamos corretores (só esse tópico daria um artigo à parte) para a venda e para a futura compra. Botamos o imóvel na praça.

Entramos na guerra. A primeira batalha seria achar um comprador.

Negociação

Anunciamos o imóvel no “valor de mercado”. Mas a faixa de preço do anúncio estava deixando muitos outros imóveis encalhados na região. Queríamos acelerar o processo, daí baixamos o valor de venda em cerca de 10%. Assim, as visitas começaram.

Após umas duas visitas, uma pessoa se mostrou interessada. E, na negociação, o valor foi mais pra baixo. Mas conseguimos fechar. A diferença entre o anunciado e o valor de venda foi grande, mas o valor inicial que pedimos era acima do preço de venda médio da região, e, além disso, eu estava olhando a valorização que o imóvel estava proporcionando. E ainda era muito boa. Nós adquirimos o apartamento no fim de 2007, e em 2014 ele havia se valorizado bastante.

Taxas

Negócio fechado. Vendemos. Vamos, então, às taxas: 5% para o corretor; Alguns cheques para despachantes, firmas reconhecidas etc. etc.. Para nós, até que não foi muita burocracia. Para o comprador, a via sacra é bem mais dolorosa. O cartório suga você de uma forma inacreditável. E o querido ITBI também estará sempre lá caso seja você o comprador.

Imposto sobre o ganho de capital

Feita a venda, vem o imposto de 15% sobre o ganho de capital. MAS, se:

– é o seu único imóvel;

–  abaixo de R$ 440.000,00; e

– se é a sua única venda em cinco anos

então você está isento do imposto! Bingo! Não precisamos pagar o imposto sobre o ganho de capital. Também valeria se nós, em 180 dias, utilizássemos o dinheiro obtido com a venda para a compra de outro imóvel. Mas não foi o caso.

E agora? Compra ou aluga?

decisao

Estávamos procurando um apartamento num bairro que queríamos morar, pois há bastante oferta de serviços e era perto da escola onde meu filho acabara de começar a estudar. Contudo, teríamos de usar todo o dinheiro da venda para dar uma entrada e financiar o restante do imóvel. Isso ia nos levar a uma nova grande prestação mensal e estaríamos morando novamente sob todo o nosso capital.

Comecei a mostrar os números para minha esposa e conversamos sobre a possibilidade de ter esse dinheiro investido. A percepção sobre investimento para mim é bem diferente do que para ela, mas aos poucos ela foi absorvendo a mensagem sobre ter o dinheiro trabalhando para nós. Daí a decisão foi por irmos morar de aluguel, com planos para comprar outro daí alguns anos, após termos um montante maior.

“Âh? Como assim?”

espanto

Uma coisa é certa: Se você tem um apartamento (mesmo que, de fato, ele não seja seu, pois está financiado) e opta em “largar tudo” para ir morar de aluguel, prepare-se: será uma baita mudança. E, para quase todo mundo, você tá fazendo besteira. Muitos ouviam nossa decisão e não acreditavam, ou desconversavam, ou fingiam apoiar. E, até hoje, dizer que você mora de aluguel é para muitos um absurdo. Se você é de classe média, como eu, experimente uma mudança dessas e depois me fale como foi.

Mas, ao fim do processo, estávamos com um capital interessante investido. Pequeno para alguns padrões, grande para outros, mas era um dinheiro que nunca estaria disponível se fizéssemos uma nova compra.

Fato é que, para um casal jovem, iniciar a vida num financiamento imobiliário de longo prazo é, quase sempre, sob o ponto de vista financeiro, uma má escolha. Comprar um imóvel envolve um sem fim de taxas, impostos, corretagem, construtoras ávidas em lucrar… quase sempre o casal será envolvido pela bela propaganda do corretor e irá se prender por muitos anos. Acontece que, no nosso caso, nós acabamos fazendo desse processo um investimento de médio prazo. Se continuássemos no processo de “vender-> comprar um melhor -> vender -> comprar um maior” nós não teríamos a oportunidade de ver nosso dinheiro aplicado.

Comprar na “não tão alta” e vender na “muito alta” = boa valorização

O que aconteceu conosco que acabou sendo uma boa vantagem financeiramente falando foi que fizemos a compra num momento em que os preços dos imóveis ainda não haviam disparado, e vendemos num momento de pico de valorização. Após a venda, cerca de uns seis meses depois o Brasil mergulhou numa profunda crise, e tudo paralisou, inclusive o mercado imobiliário. Foi sorte? Sob esse aspecto, podemos dizer que sim. Quem ia prever a estagnação repentina do mercado? Só se falava em bolha por volta de 2013, 2014. Em 2015, a casa caiu para a economia brasileira. E, no momento que concluímos a venda, a alta taxa de juros estava privilegiando quem tinha dinheiro para aplicar.

Dinheiro na conta. Chance de aproveitar oportunidades de investimento, mas cuidado com a liquidez!

Uma coisa que talvez fique de alerta para os que estão nesse dilema: o fato de ter o dinheiro aplicado no mercado financeiro e não imobilizado num imóvel acaba gerando uma maior liquidez para o seu capital. Isso é bom e ruim.

Se você e sua família vivem uma situação financeira já estável, onde ambos tenham carreiras estabelecidas, onde o orçamento já esteja equilibrado, onde ambos conversem sobre investimentos e consigam chegar num acordo sobre o destino do dinheiro, o acesso ao capital será muito proveitoso. Ele será investido e os aportes mensais, fundamentais para o patrimônio no longo prazo, vão fazer seus investimentos decolar.

Mas se a situação financeira não está muito equilibrada, ou se há incerteza sobre o que um ou outro fará profissionalmente, ou se não há conhecimento financeiro suficiente para gerir seu próprio dinheiro, cuidado! Pode ser que você acabe se arriscando demais ou pode ser que seus investimentos não vençam a inflação, o que fará com que acabe perdendo patrimônio.

Nós decidimos que minha esposa iria empreender. Ela quis isso, e eu apoiei. Definimos uma parcela do capital para destinar para isso. Muitos altos e baixos depois, ainda estamos batalhando para que a empresa dela se estabeleça e caminhe sozinha. Já avançamos muito, mas ainda tem muita coisa a fazer. Sem o dinheiro em mãos, nunca teríamos sequer cogitado essa hipótese. Talvez estaríamos num apartamento financiado, com prestações diminuindo ao longo dos anos, mas estamos agora lutando para construir ativos para nós que nos tragam renda.

Conheço pessoas que preferem investir tudo o que tem em imóveis, pois o dinheiro fica lá, preso, e é onde elas se sentem mais confortáveis. Preferem imobilizar todo o capital a ter ele disponível para aplicar em outras áreas.

A liquidez, portanto, pode ser muito boa, mas acaba sendo perigosa dependendo do destino do dinheiro.

Conclusão

Foi uma boa decisão?

Pontos positivos

– Bairro melhor, mais perto da escola do meu filho e com mais oferta de serviços. Isso levou a abertura da empresa da minha esposa na mesma região, onde resolvemos quase tudo de maneira fácil;

– Mudança de mentalidade minha e, principalmente, da minha esposa

Da minha parte, eu percebi como os lançamentos, os imóveis novos me chamavam atenção e despertavam desejo. Eu hoje só estou focado em construir ativos que gerem renda. Ter onde morar é importante, mas se é aluguel ou próprio, isso é secundário. Obviamente que, tendo a oportunidade de não pagar aluguel, claro que é mais vantajoso um imóvel próprio, mas não sacrificando todo o seu capital.

Da parte dela, percebo que hoje ela é uma pessoa bem diferente, muito motivada a criar algo próprio. Ela desenvolveu talentos como vendas e marketing, que vai levar para a vida. Ela está criando uma rede impressionante de contatos… enfim, mergulhou de cabeça no mundo empreendedor e está se dedicando muito a isso.

– Ter dinheiro aplicado, bem mais que conseguiríamos poupando e investindo nesse tempo, pois estaríamos morando de aluguel. A compra e venda do imóvel nos alavancou financeiramente.

Pontos negativos

– A liquidez do dinheiro pode te colocar em algumas “oportunidades de investimento” que podem não ser boas. É preciso ter muito cuidado.

– Sem conhecimento sobre o mercado financeiro, pode ser que o capital recebido com a venda não seja bem aplicado. Além disso, num cenário de baixa taxa de juros, fica mais difícil fazer o dinheiro trabalhar pra você sem se arriscar mais.

– A percepção geral é que você ficou louco. Mas fique tranquilo. Sabendo o que você está fazendo, mantenha o foco, sorria e acene!

sorria e acene

Um abraço!

Melhorar sua vida financeira só depende de você!

4 Comentários

  1. DMR

    Belo artigo Douglas.
    Muito legal você ponderar sobre o “risco” da liquidez, ou seja, a pessoa não saber bem o que está fazendo com os recursos disponíveis. Tenho uma vizinha que vive fazendo apologia a compra de imóveis. Ela mesmo já possui uns 3 apartamentos. Quando questionei a ela sobre como investe o dinheiro até juntar o montante para a compra do imóvel, ela me disse que fica na conta corrente e só vai para a poupança quando já possui uma quantia razoável. Dei a maior força para ela comprar imóveis mesmo!

    Sobre morar de aluguel, outro dia um colega me perguntou se o apartamento onde moro era meu. Ao informar que era alugado, rolou alguns segundos de silêncio, sua feição mudou e quase deu para ouvir um “LOSER” vindo dele..hehe.

    No mais, percebo que você e sua esposa estão cada vez mais alinhados na forma de investir e gerar ativos de renda. Parabéns e sucesso!

    • Obrigado pelo comentário Mundim!

      Excelente o seu exemplo. Porque para muitos o jeitão de investir em imóveis é o que funciona. As gigantes despesas de cartório, imposto sobre capital, corretagem e reformas, que comem boa parte do capital, às vezes são menores frente ao risco da pessoa não saber como operar no mercado financeiro. É melhor a valorização do imóvel (desde que seja bem escolhido, tenha valor) do que um DI de um bancão a 3% a.a.

      Sobre a reação do colega, eu já passei por essa situação por mais de uma vez. E é assim mesmo. Pode ter certeza de que quase todo mundo não vai entender.

      Eu e a patroa estamos na luta. É desafiador empreender no Brasil, mas é preciso olhar para o longo prazo. O curto prazo às vezes deixa a gente de cabelo em pé 😀

      Um abraço!

  2. Rodrigo

    Muito bom Douglas, belo artigo.

    As pessoas tendem a irem para o lado da manada, assim, é normal não entenderem quem sai desse padrão.

    Boa sorte no empreendedorismo e felicidade$.

    Abraço. 🙂

    • Obrigado pelo comentário Rodrigo!

      Desejo muito sucesso e felicidade pra você também. Grande abraço!

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